Kredyt hipoteczny – wybrać raty stałe czy malejące?

Osoba biorąca kredyt mieszkaniowy musi podjąć wiele istotnych decyzji dotyczących zarówno nieruchomości, jak i kredytu, którym sfinansowany będzie zakup lub budowa. Jedną z takich decyzji jest wybór rodzaju raty, jaką będziemy spłacać nasz kredyt hipoteczny. Istnieją dwa główne modele spłaty: raty stałe i raty malejące. Poniżej wyjaśniamy, czym się charakteryzują i jaka jest między nimi różnica.

Aby łatwo zrozumieć, na czym polegają oba systemy, trzeba sobie wyjaśnić, z czego składa się każda rata kredytu. Otóż rata składa się zawsze z części kapitałowej i odsetkowej. Część kapitałowa to kwota spłacanego w danej racie kapitału, która pomniejsza nasze zadłużenie. Część odsetkowa to kwota odsetek za dany miesiąc, która jest naszym kosztem kredytu (ceną za kredyt) i która nie pomniejsza naszego zadłużenia.

Przykładowo: jeśli zaciągamy 300.000 zł kredytu, to w pierwszej racie od tej kwoty (300.000 zł) obliczona będzie część odsetkowa. Po prostu bank przyłoży oprocentowanie roczne do kwoty zadłużenia, przeliczy to na 30 dni (30/365) i obliczy kwotę odsetek za dany miesiąc. Obliczona suma będzie stanowić część odsetkową raty. Drugą częścią raty będzie część kapitałowa i ona pomniejszy nasze zadłużenie na następny miesiąc, w którym odsetki będą już obliczane nie od kwoty 300.000 zł, ale od kwoty 300.000 zł pomniejszonej o spłaconą wcześniej część kapitałową.

I teraz – raty stałe są to raty tak dopasowane, aby w każdym miesiącu całościowa kwota raty była taka sama. Jak łatwo się domyślić w takim wypadku w każdym kolejnym miesiącu część odsetkowa raty jest coraz mniejsza (bo odsetki są obliczane od coraz niższego kapitału), a co za tym idzie część kapitałowa jest w każdej racie większa.

Z kolei raty malejące są skonstruowane tak, że w każdym miesiącu część kapitałowa jest taka sama. Ponieważ z każdym miesiącem kapitał do spłaty będący podstawą obliczenia odsetek jest coraz niższy, część odsetkowa będzie w każdym miesiącu malała. Stąd całościowa kwota raty będzie w każdym miesiącu niższa i dlatego raty te są nazywane malejącymi.

Która wersja spłaty jest korzystniejsza? Generalnie zwykle w reżimie rat malejących kredytobiorca spłaca mniejszą skumulowaną kwotę odsetek, co oznacza, że łączny koszt kredytu jest niższy. Jest to więc opcja korzystniejsza niż raty stałe. Z drugiej strony, aby z niej skorzystać trzeba mieć lepszą zdolność kredytową, bo w początkowym okresie kwota raty będzie znacznie wyżsa niż byłaby w reżimie rat stałych. Dlatego na pytanie o to, czy wybrać raty stałe czy malejące odpowiedź mogłaby być taka, że jeśli możemy, to znaczy mamy wtstarczającą zdolność kredytową, wybierajmy raty malejące, ale jeśli nasza zdolność kredytowa jest obliczona na tzw. styk, bez dużego marginesu bezpieczeństwa, lepiej chyba jest wybrać raty stałe, gdyż będą one bezpieczniejsze dla naszego budżetu domowego.

Jeśli starasz się obecnie o kredyt hipoteczny, możesz pomyśleć o skorzystaniu z bezpłatnych usług doradcy finansowego, który wyjaśni ci niuanse kredytów hipotecznych oraz pomoże wybrać najlepszy kredyt z dostępnych obecnie na rynku.


EXPANDER – umówi się przez internet na spotkanie z doradcą


NOTUS – umówi się przez internet na spotkanie z doradcą


OPEN FINANCE – umówi się przez internet na spotkanie z doradcą